Cuando hablamos de una subrogación hipotecaria nos referimos a la aplicación de cambios en la hipoteca inicial. Al darse esta situación nos enfrentamos a una novación del préstamo.
La subrogación hipotecaria puede ser de diferentes tipos. Puede afectar tanto al deudor como al acreedor. En Inmobiliaria Punto Barcelona te lo explicamos todo.
Qué es una subrogación hipotecaria
Cuando nos referimos a una subrogación hipotecaria hablamos de la novación del préstamo. En muchas ocasiones las familias han tenido que aceptar unas condiciones hipotecarias que quizá no eran las más atractivas pero sí las únicas en ese momento. Esto les ha llevado a cargar con una hipoteca que quizá les está resultando mucho más gravosa que otros modelos.
Por suerte esta situación no tiene por qué alarmarnos. Podemos encontrarnos con muchas situaciones diferentes. Por ejemplo:
- Negociar un cambio en las condiciones de la hipoteca con nuestro propio banco. Lo que sería una novación modificativa.
- Llevarnos el préstamo hipotecario a otra entidad financiera que mejore las condiciones actuales de nuestra hipoteca. En este caso nos encontraríamos ante un proceso de subrogación.
Pero este caso no es el único en el que puede darse una subrogación hipotecaria. Puede que vendamos el inmueble y subroguemos la hipoteca al comprador.
Por norma general las subrogaciones hipotecarias incluyen:
- El cambio de una de las partes del contrato. Esta parte puede corresponder tanto al como al acreedor.
- La alteración de ciertas condiciones contractuales. Lo que también se conocería como novación objetiva del préstamo.
Datos generales sobre la subrogación hipotecaria
El tipo de subrogación más común es aquel en el que el deudor busca un nuevo acreedor que le ofrezca condiciones mucho más interesantes en su hipoteca. La intención siempre es lograr una hipoteca más favorable y cuyo pago resulte menos costoso para el deudor.
Este tipo de subrogación implica un traslado de la hipoteca a otra entidad financiera. Por norma general estas subrogaciones:
- Buscan unos intereses más atractivos en otra entidad financiera. Lo que resulta lógico si pensamos que los tipos han estado modificándose de forma exagerada desde que comenzara la crisis.
- Intentan mejorar su préstamo ante la imposibilidad de conseguir una novación modificativa con su acreedor que le permita beneficiarse de condiciones más atractivas en su préstamo hipotecario.
Para que la subrogación hipotecaria se haga efectiva hay que cancelar el préstamo anterior. Sin embargo, según advierte el registro de la propiedad, no es necesario hacerse cargo del impuesto de actos jurídicos puesto que lo que estamos haciendo es trasladar nuestra hipoteca a otra entidad financiera.
Como hemos explicado unas líneas más arriba también puede haber una subrogación que afecte al deudor y no al acreedor. Estos casos se registran cuando se vende un inmueble y se renegocia el préstamo actual del que dispone el anterior deudor con la acreedora para que pase a manos del nuevo comprador.
¿La subrogación hipotecaria implica algún tipo de gasto?
Efectivamente, subrogar una hipoteca conlleva una serie de gastos que ha de asumir el hipotecado. Y estos suelen ser más elevados que hacer la novación de préstamo. De ahí que, antes de decantarnos por cambiar la hipoteca de banco hagamos bien las cuentas para ver si realmente merece la pena.
Los gastos que suelen ir asociados a una subrogación hipotecaria son los siguientes:
- Comisión de subrogación. Se trata de una comisión que se genera cuando se traspasa una hipoteca entre diferentes entidades financieras. En general dicha comisión asciende a unos intereses del 0,50 % durante los primeros cinco años y un 0,25 % durante el resto. Habrá que sumar este porcentaje a los intereses que hayamos acordado con el nuevo banco.
- Gastos de gestoría. Por suerte estos gastos no van asociados al capital que queda pendiente por amortizar sino a la empresa que se contrata. Los gastos de gestoría suelen rondar los 150 € – 200 €.
- Gastos de notaría. A diferencia de los gastos de gestoría, los gastos de notaría están relacionados con el capital pendiente de amortizar. Suelen ascender entre el 0,2 % y el 0,5 % del capital pendiente de ser amortizado.
- Gastos del Registro de la Propiedad. En general estos gastos suelen ascender a un 50 % de los gastos del notario.
¿Siempre resulte interesante realizar una subrogación hipotecaria?
Lo cierto es que no en todas las ocasiones puede resultar rentable llevar a cabo una subrogación de la hipoteca.
No hay que olvidar que los gastos que implica esta gestión son superiores a los de la novación del préstamo. De ahí que siempre resulte más atractivo intentar mejorar las condiciones de contratación con nuestra propia entidad antes de marcharnos a otro banco.
Para que una subrogación de hipoteca resulte atractiva las condiciones que consigamos deben de ser verdaderamente buenas y mejorar nuestra situación hipotecaria actual. Recuerda cuando hagas los cálculos no perder de vista los gastos que esta gestión implica. Estos deben de formar parte de tu análisis para asegurarte de que el cambio realmente merece la pena.
No obstante, si tu otra opción pasa por cancelar el préstamo porque por cualquier motivo no quieras seguir con ese banco, la subrogación siempre será mucho más interesante para ti. Cancelar una hipoteca es más caro, y además implica volver a tener que asumir el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
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