La venta de nuestra vivienda habitual está exenta de tributación siempre que invirtamos el dinero en la compra de otra vivienda habitual.
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No obstante, en el caso de que no dediquemos el dinero obtenido con la venta de nuestra vivienda a la compra de otra, debemos tributar por la ganancia que hayamos obtenido con la operación dentro de la base del ahorro del IRPF.
Pero todo eso cambia si vendes tu vivienda habitual y tienes más de 65 años: la normativa te exime de declarar la ganancia patrimonial obtenida por la venta. En este post vamos a aclarar todas tus dudas en relación a cómo declarar la venta de una vivienda si tienes más de 65 años.
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Cómo tributa normalmente la venta de vivienda habitual
Cómo introducción, debes saber que todas las personas están exentas de tributar por el dinero obtenido por la venta de su vivienda habitual, siempre que inviertan dicho dinero en la compra de otra vivienda habitual. Las cuatro condiciones que se deben cumplir para ahorrarse el pago de impuestos en esta situación son las siguientes:
- La vivienda que vendemos debe ser nuestra residencia habitual. Se considera residencia habitual si has vivido en ella como mínimo 3 años.
- La vivienda que se compra debe ser la nueva residencia habitual. La entrada en la nueva vivienda debe producirse como máximo un año después de la venta de la primera.
- La compra de la nueva vivienda debe producirse como máximo 24 meses después de la venta de la primera
- Se debe destinar todo el dinero obtenido con la venta de la primera vivienda en la compra de la segunda. En el caso de que la vivienda que compramos sea más económica que la que hemos vendido, deberemos tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial que hayamos obtenido con la operación.
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Cómo tributa la venta de vivienda habitual para los mayores de 65 años
Todo lo que hemos visto en el apartado anterior difiere ligeramente en el caso de que el vendedor de la vivienda tenga más de 65 años.
En el caso de que el propietario tenga una edad igual o superior a los 65 años no deberá tributar por el dinero obtenido por la venta de su residencia habitual, sin importar si se compra otra residencia habitual o no.
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Dicho de otro modo: el contribuyente que tenga más de 65 años y que venda su residencia habitual podrá realizar la operación sin tener que pagar nada en su IRPF.
Cómo vender una segunda residencia sin pagar dinero por la operación
Debemos tener en cuenta que lo que mencionamos anteriormente solo aplica en el caso de la primera residencia. En el caso de segundas residencias y sin tener en cuenta que el contribuyente tenga más de 65 años o no, en todos los casos se deberá pagar por la ganancia patrimonial obtenida por la venta de esa segunda residencia.
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Ejemplos prácticos para ahorrarse tributar por la venta de una segunda residencia más cara
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La venta de una segunda residencia también puede estar exenta siempre que el contribuyente cumpla con alguno de los dos requisitos siguientes.
Convertir la segunda residencia en residencia habitual
Imaginemos un contribuyente que tiene más de 65 años y dispone de dos residencias: una en su ciudad habitual (residencia habitual) valorada en 150.000€, y otra residencia en la playa valorada en 300.000€.
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Como hemos dicho, dicho contribuyente no deberá pagar por las ganancias obtenidas de la venta de su residencia habitual, pero sí debería hacerlo si decide vender la residencia que tiene en la playa.
Para ahorrarse tributar por la venta de esa residencia lo que deberá hacer el contribuyente es cambiar la residencia habitual hacia el apartamento que tiene en la playa, y vivir ahí como mínimo 3 años (recuerda que, como hemos dicho al inicio del artículo, hacienda considera residencia habitual aquella en la que has vivido como mínimo 3 años).
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Una vez transcurridos esos 3 años, el contribuyente podrá vender el apartamento de la playa (que técnicamente ha sido su residencia habitual durante los últimos 36 meses) y volver a su ciudad de residencia anterior sin tener que tributar por la operación.
Invertir el dinero obtenido por la segunda residencia en una renta vitalicia
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El segundo supuesto bajo el que el contribuyente mayor de 65 años está exento de tributar por la venta de una segunda residencia es aquel en el que el dinero de la venta se destina a una renta vitalicia. Una renta vitalicia es aquel dinero que se cobra de forma periódica hasta que el beneficiario fallece. Las ventas vitalicias son el instrumento perfecto para complementar una pensión pública relativamente baja, y permiten acceder a cobros extra sin que el contribuyente tenga que usar sus ahorros para ello.
En el caso de querer invertir el dinero de la venta de una segunda residencia en una renta vitalicia, no está de más dejarse asesorar por una gestoría o una aseguradora especializada, ya que a nivel fiscal este escenario puede ser algo complejo de gestionar.
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Recuerda además, que la exención de tributación para mayores de 65 años en este escenario no ocurre solamente por la venta de una segunda residencia, sino que también tienen derecho a acogerse a la exención fiscal en el caso de vender por ejemplo licencias de taxi, productos financieros de ahorro, licencias de negocios (por ejemplo una farmacia) hasta un máximo de 240.000€.