Si estás tratando de entender cómo convertir un local comercial en vivienda, tenemos buenas noticias para ti: acabas de encontrar la guía que estabas buscando, con toda la información que necesitas.
Después de consultar decenas de anuncios, por fin te ha tocado el premio gordo con un inmueble que parece perfecto para ti: los metros cuadrados son los adecuados, la exposición te garantiza luz a todas horas y la ubicación en la ciudad es estratégica, lejos del bullicio del centro pero sin pasarse. Tiene todo lo que buscas para convertirse en la casa de tus sueños, pero… en la descripción pone que se trata de un local comercial. ¿Crees que es suficiente con renovar el mobiliario y arreglar los espacios interiores con unas obras de renovación? Desgraciadamente no, no lo es.
Para convertir el estudio en tu nuevo hogar, primero necesitarás averiguar si el local cumple con la normativa de urbanismo para llevar a cabo la reconstrucción y también necesitarás algunas licencias.
Para ayudarte con este procedimiento, desde COMPRAMOSTUPISOYA.com hemos reunido toda la información que necesitas en esta práctica guía para convertir un local comercial en vivienda paso a paso.
Tipos de propiedades
Antes de descubrir cómo convertir una local comercial y saber cómo averiguar si cumple con la normativa de urbanismo para la reconstrucción, deberías saber que existen diferentes tipos de propiedades. Estas se dividen en grupos según su función en el contexto social. Los usos son diferentes y tratan de cubrir la mayor variedad de situaciones posible. Además de los locales comerciales y las viviendas, también encontramos oficinas, almacenes y garajes.
Las categorías funcionales para el uso de los inmuebles pueden variar, pero en general podemos recogerlas dentro de los seis grandes grupos que mostramos en la siguiente tabla con sus especificaciones:
- Residencial: se incluyen las viviendas de cualquier tipo y naturaleza, incluidos los servicios de alquiler y los despachos profesionales, cuando el uso predominante de la unidad es el residencial.
- Industrial y artesanal: este grupo incluye industrias, talleres artesanales, almacenes, empresas de construcción, talleres. En general, se incluyen en la categoría todas las actividades destinadas a la producción o transformación de bienes, materiales o servicios.
- Comercial: incluye tiendas minoristas, servicios de distribución al por mayor, mercados, pero también bares, restaurantes, comedores, pubs y otros servicios similares.
- Alojamiento turístico: hoteles, campings y albergues.
- Gestión o servicio: esta categoría incluye bancos, compañías de seguros, oficinas de gestión, despachos privados y empresas profesionales.
- Agrícola: edificios utilizados para la producción agrícola, la ganadería y los servicios relacionados.
Requisitos para efectuar el cambio de local a vivienda
Lamentablemente, no todos los locales son candidatos ideales para convertirse en vivienda, puesto que necesitan cumplir con una serie de requisitos fundamentales para que el cambio se haga posible. Los cambios fundamentales para convertir un local comercial a vivienda en Barcelona, por ejemplo, según el Decreto de 141/2012 de la Generalitat, son los siguientes:
- El nivel de local debe estar rasante del suelo, lo que implica que no podrá ser un sótano.
- Entre el suelo y el techo deberá haber un mínimo de 2 metros y medio.
- El local tiene que tener una superficie mínima de unos 36 m².
- Hay que tener en cuenta la densidad del edificio y si este puede soportar una vivienda más, según la calificación urbanística que tenga el suelo.
- Es indispensable que tenga una correcta ventilación cruzada.
- Debe existir una separación de 3 metros de distancia entre las ventanas del local y las del edificio de enfrente.
- Los baños y la cocina tienen que contar con una instalación de salida de humos.
- Según el planteamiento urbanístico de Barcelona, el local no puede estar en una zona límite.
Sin embargo, los requisitos cambian dependiendo de la normativa de cada Comunidad Autónoma. Por esta razón, es fundamental que pidas información en tu ayuntamiento sobre los trámites y pasos a seguir.
Trámites administrativos y documentación necesaria
Como hemos visto, para que un espacio sea habitable debe tener unas dimensiones mínimas en cuanto a metros cuadrados y altura. Otro aspecto fundamental es la iluminación. Toda vivienda debe contar con fuentes de luz natural adecuadas, situadas en espacios apropiados, lo que no es necesario en el caso de los locales comerciales. Por último, pero no por ello menos importante, la normativa también exige unas normas mínimas de eficiencia energética para las viviendas. A este respecto, es importante recordar que la normativa urbanística cambia de una Comunidad Autónoma a otra.
Por todas estas razones, deberás ponerse en contacto con un técnico especializado, que realizará una inspección del local a reformar y se dirigirá a las oficinas competentes del municipio correspondiente, presentando un expediente para obtener las autorizaciones necesarias.
9 pasos a seguir para convertir un local comercial en vivienda
Para poder gestionar estos procedimientos tendrás que dirigirte a la Oficina de Información Urbanística de tu municipio. Veamos ahora los 9 pasos a seguir para convertir un local comercial en vivienda.
1. Averigua si el local cumple con la normativa de urbanismo para llevar a cabo la reconstrucción.
Para ello, como hemos comentado, lo mejor es que te pongas en contacto con un arquitecto o técnico para que averigüe si el cambio de uso cumple con las normativas urbanísticas municipales.
2. Espera a que el arquitecto planifique el proyecto y lo presente al Ayuntamiento.
Para que el proyecto sea aprobado se deberán cumplir todos los requisitos de habitabilidad que te comentamos en el párrafo anterior.
3. Solicita la licencia de obras y paga la reforma para hacer posible las obras.
Los gastos dependen de la reforma, sin embargo, por lo general, se estiman unos 900 o 1000 euros por metro cuadrado.
4. Paga los impuestos y tasas estipuladas por el ayuntamiento de cada municipio.
5. Lleva a cabo el cambio de local a vivienda en el Registro Catastral del Inmueble.
Es posible realizarlo a través de la sede electrónica del catastro.
6. Solicita la cédula de habitabilidad en la Oficina de Viviendas de tu barrio.
Si lo haces online puedes obtener una bonificación del 30%. Se trata de un trámite imprescindible a la hora de vivir en la vivienda reformada, para así poder empadronarte y venderla a posteriori sin problemas.
7. Solicita el certificado de eficiencia energética.
Este certificado acredita la eficiencia del inmueble y estima el gasto aproximado de luz y gas.
8. Una vez las obras hayan finalizado, obtén la licencia de primera ocupación.
Se debe presentar en el ayuntamiento en cuestión.
9. Escritura de la nueva vivienda.
Registra la propiedad ante notario para dejar constancia de quién es propietario y del cambio de local a vivienda.
Ahora que conoces todos los pasos a seguir, ya estás listo/a para convertir un local comercial en vivienda.