En anteriores artículos de nuestro blog ya hemos visto consejos a la hora de comprar pisos, así como los cambios en el impuesto de plusvalía, y cómo saber el valor de tasación de una vivienda. No obstante, todavía no hemos hablado de cómo podemos financiar la compra de un piso si no tenemos ningún tipo de ahorro.
Antes de pasar a describir las opciones que tenemos si nos encontramos en esta situación, debemos aclarar que a la hora de pedir una hipoteca los bancos nunca financian el 100% del coste de la vivienda, por lo que el cliente debe adelantar un porcentaje del coste total para poder obtener financiación.
En este post vamos a ver cómo puedes financiar la compra de una vivienda si no puedes pagar la entrada o no tienes ahorros.
Opciones que tienes para comprar una vivienda si no dispones de ahorros
Como hemos dicho en la introducción, a la hora de pedir una hipoteca los bancos siempre nos pedirán que tengamos ahorrado cierto dinero para hacer frente a la entrada.
Esto significa que las entidades bancarias en la mayoría de los casos solo financian alrededor del 80% del valor de la vivienda que queremos comprar. El 20% restante, deberemos aportar lo nosotros mediante ahorros o de alguna otra forma. ¿Pero qué ocurre si no tenemos este 20% que nos da acceso al crédito hipotecario que necesitamos? Pues debes saber que en algunas situaciones los bancos pueden estar dispuestos a aceptar a financiar un porcentaje mayor, o en caso contrario podemos acudir a otras soluciones. Vamos a ver qué opciones tienes.
Acudir a un broker para que negocie con la entidad bancaria
Un broker inmobiliario, también conocido como broker hipotecario, es aquel profesional especializado en negociar las condiciones de un préstamo hipotecario con una entidad bancaria.
El objetivo de contar con este perfil de profesional para que nos ayude es poder conseguir unas condiciones de financiación más favorables para nosotros, entre las que se incluyen poder financiar un porcentaje mayor de la vivienda que queremos comprar.
CompramosTuPIsoYA
No obstante, el bróker inmobiliario obviamente cobrará una comisión por su servicio, y esta comisión suele estar entre el 1% y el 5% del total del dinero conseguido.
Comprar un piso directamente a la entidad bancaria
Después de la crisis inmobiliaria del año 2008, la mayoría de los bancos se vieron con una cartera inmobiliaria inmensamente grande, y ofrecían inmuebles a muy buen precio siempre que los comprásemos a través de ellos.
Todavía se pueden encontrar gangas procedentes de la SAREB, o bien inmuebles procedentes de ejecuciones hipotecarias, y normalmente se trata de inmuebles que las entidades bancarias quieren quitarse de en medio.
En este escenario puede ser que el banco esté dispuesto a financiar el 100% de la compra con tal de quitarse de en medio un inmueble que no es mucho de su interés o que lleva en su cartera mucho tiempo.
Contar con un avalista que firme el préstamo con nosotros
Si ofrecemos a la entidad bancaria un avalista puede ser que esté dispuesta a mejorar las condiciones de nuestro préstamo hipotecario.
Un avalista no es nada más que una tercera persona que firma el préstamo con nosotros y que técnicamente se hace responsable de la deuda si nosotros caemos en una situación de impago.
Ofrecer a la entidad bancaria un aval significa aportarle seguridad de que el dinero se va a devolver, ya que si nosotros no lo hacemos lo hará el avalista.
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Durante mucho tiempo como avalista se ha usado la figura del familiar, normalmente los padres, para avalar la compra de vivienda de sus hijos. Actualmente este escenario ya no es tan común, y la figura del avalista se encuentra en retroceso, pero esto no significa que haya dejado de ser una opción válida.
Encontrar una vivienda en alquiler con opción a compra
El contrato de alquiler con opción a compra es un doble contrato: por una parte hay un contrato de alquiler de una vivienda, y por otra hay un contrato dónde se específica qué opciones tiene el arrendatario para comprarla.
Este tipo de contratos de alquiler con opción a compra normalmente se firman a medio o largo plazo, con duraciones que van desde los 2 hasta los 5 años. Una vez terminado el contrato de alquiler como tal, se le ofrece al inquilino la opción de comprar la vivienda disfrutando de un descuento en el precio de la misma por haber pagado las cuotas de alquiler hasta ese momento.
Las ventajas de firmar un contrato de alquiler con opción a compra es que el inquilino puede vivir en la vivienda durante un periodo de tiempo relativamente largo para saber si es el tipo de casa o piso que le gusta y necesita. Además, el dinero que se destina al pago del alquiler no se percibe como dinero perdido, sino que es visto como una inversión. El inquilino además, durante todo el periodo de alquiler tiene tiempo para ahorrar y de este modo tener disponible el dinero para la entrada cuando se decida a firmar su préstamo hipotecario para la compra de la vivienda.
Avalar la compra de una vivienda aportando otra
En el caso de que dispongas de una residencia libre de deudas, o con una hipoteca muy baja y casi totalmente liquidada, puedes usar dicho inmueble para avalar la compra de otro.
Obviamente deberás negociar con la entidad bancaria para que acepte dicha fórmula y así puedas financiar un porcentaje mucho mayor de la compra de tu nueva vivienda, o incluso financiar el 100% del valor de esta. No obstante, debes tener en cuenta que si caes en impago de este nuevo préstamo que quieres firmar, puedes perder la vivienda que has usado como aval.
Conseguir un préstamo entre familiares para pagar la entrada
Si la entidad bancaria no quiere financiar el 100% del valor de compra de tu nueva vivienda, puedes aportar el dinero a través de un préstamo entre familiares: un familiar puede prestarte el dinero a través de un préstamo que incluso puede ser libre de intereses, sin que ello tenga ningún coste para ninguna de las dos partes.
No obstante, debes tener en cuenta que para no tener problemas fiscales con Hacienda deberás informar a las autoridades de la firma de dicho préstamo, rellenando el modelo 600 el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. De esta forma, puedes conseguir el dinero para pagar la entrada de tu nueva vivienda.
Pedir un préstamo personal para pagar la entrada de la hipoteca
Esta es una forma muy arriesgada de financiar la compra de una vivienda si no se tienen ahorros.
El escenario aquí se trata de pedir un préstamo personal para pagar la entrada de la vivienda(poder pagar de golpe ese porcentaje que la entidad bancaria no financia) y más tarde pedir el préstamo hipotecario para comprar la vivienda en sí.
No obstante, debes tener en cuenta que si acudes a esta opción tendrás dos deudas:
- por un lado deberás pagar las cuotas del préstamo personal
- por otro lado deberás pagar las cuotas del préstamo hipotecario
Piensa bien si tienes capacidad económica suficiente para verte pagando dos préstamos a la vez.
Disponer de ingresos suficientes
Si trabajas en un sector puntero, cómo puede ser la informática y las nuevas tecnologías, y además dispones de un salario bastante elevado, puede ser que la entidad bancaria esté dispuesta a financiarte un porcentaje mayor de la compra de tu vivienda.
No obstante, deberás probar que tu nivel de ingresos se va a mantener estable durante bastante tiempo. Las entidades bancarias también puede ser que acepten este perfil de clientes si se trata de funcionarios o personas que trabajan en un sector empresarial muy estable.
Evita comprar vivienda nueva
La compra de vivienda nueva está gravada con un 10% de IVA, lo que técnicamente esto significa que deberás pagar más que si optas por la compra de una vivienda usada.
Nota: en el caso de vivienda usada todavía deberás pagar el ITP, cuyo porcentaje depende de la comunidad autónoma donde vivas.
Compra una vivienda sobre plano
Todas las promotoras inmobiliarias de nuestro país ofrecen bastante descuento si optas por una preventa: comprar una vivienda antes de que la promoción inmobiliaria esté terminada de construir.
Al tratarse de una vivienda nueva, y como hemos dicho en el apartado anterior, deberás asumir el pago del 10% de IVA sobre el valor total del inmueble, pero esto puede verse compensado por el hecho de haber comprado una vivienda sobre plano, más barata, y que aún no está terminada. En este caso deberás hacer el cálculo para saber si esta operación te sale a cuenta o no.