La nuda propiedad es un concepto que establece que una persona es propietaria de algo, pero no puede hacer uso de la misma. Esto se debe a que la posesión y el disfrute de dicha cosa corre a cargo de un tercero, que tendrá lo que se conoce como derecho de usufructo. En este artículo te contamos con más detalle todo lo que debes saber sobre la nuda propiedad y mucho más.
Qué es la nuda propiedad
Para entender plenamente qué es este concepto, es necesario saber diferenciarlo del conocido usufructo, ya que a pesar de ser dos derechos que recaen sobre el mismo bien, no son lo mismo.
La nuda propiedad es el derecho que tiene una persona de ser propietario o dueño de un bien, pero con la limitación de no poder disfrutarlo ni hacer uso del mismo.
En cambio, el usufructo es el derecho de disfrute y uso que tiene una persona, conocida como usufructuario, sobre un bien que no le pertenece (pertenece al nudo propietario).
Es bastante común que una persona propietaria de un inmueble, venda la nuda propiedad pero se quede el usufructo. De esta forma pueden seguir haciendo uso de dicho inmueble y, además, reciben una compensación económica al haber vendido el derecho de nuda propiedad.
Diferencias entre usufructo y nuda propiedad
Como hemos podido ver, ambos conceptos recaen sobre el mismo bien, pero los derechos son distintos. El nudo propietario tendrá los siguientes derechos:
- Es el propietario pero no puede usar ni disfrutar del inmueble.
- Podrá disfrutar de la propiedad cuando se acabe el usufructo: usualmente se da esta situación cuando muere el usufructuario.
- No podrá alquilar la vivienda pero si podrá vender la propiedad a un tercero.
- Podrá vender la nuda propiedad sin afectar al usufructuario.
- Podrá hipotecar la nuda propiedad.
- Podrá realizar obras y mejoras que no disminuyan el valor del usufructo y que no perjudiquen al usufructuario.
- Se le podrá restituir el uso y disfrute cuando termine el usufructo.
Por otro lado, el usufructuario tendrá los siguientes derechos
- No es el propietario pero puede disfrutar y usar la propiedad.
- Podrá hacer uso de dicha vivienda mientras dure su derecho sobre la misma.
- Puede poner en alquiler la propiedad y cobrar una renta por la misma, así como vender el usufructo a un tercero.
Venta de la nuda propiedad
Como hemos comentado anteriormente, la venta de la nuda propiedad está en auge especialmente en personas mayores que no tienen descendencia, y por tanto, herederos, o quieres recibir algún ingreso adicional sin tener que renunciar al uso de su propio inmueble.
Cuando esto se produce, el comprador acostumbra a beneficiarse de un precio de compra reducido por no poder poseer el inmueble en cuestión durante un período de tiempo. En este punto se tiene en cuenta un factor fundamental para determinar el precio de venta, que es la esperanza de vida del usufructuario. De hecho, a más edad, menor precio y a la inversa. Esto tiene todo el sentido ya que el nudo propietario no podrá hacer uso ni gozar del inmueble hasta la defunción del usufructuario.
El auge de estas operaciones hace que cada vez haya más inversores que buscan rentabilidades a largo plazo y apuesten por dicha transacción. Hay quienes creen firmemente que esta opción es el futuro de las pensiones, ya que en los próximos años los pensionistas dispondrán de rentas más bajas y deberán obtener liquidez mediante sus viviendas.
Obligaciones del nudo propietario
Si bien antes hemos visto los derechos que recaen sobre el nudo propietario, ahora también debemos tener en cuenta cuáles serán sus obligaciones:
- Deberá hacerse cargo de cualquier reparación extraordinaria del bien, aunque el usufructuario deberá avisar cuando exista una necesidad urgente.
- Deberá pagar los impuestos y tributos del inmueble al usufructo, menos el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
- Deberá hacerse cargo de la hipoteca, en caso de que esta existe previamente a la constitución del usufructo.
- Responder ante el usufructuario en caso de embargo o venta para saldar una deuda.
- Deberá pagar los gastos de la comunidad, ya que estos corren a cargo del propietario y no a los inquilinos.
Obligaciones del usufructuario
El usufructuario, que será quien haga uso y disfrute de la propiedad inmobiliaria en cuestión, también deberá responder a las siguientes obligaciones:
- Deberá hacerse cargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
- Cuando el propietario fallezca, deberá hacer frente a los gastos de registro e impuestos que se asocian al fin del usufructo, así como al ITP (adquisición del dominio).
- Deberá hacerse cargo de los gastos de uso de la propiedad: luz, gas, agua, teléfono, internet, etc.
- Deberá abonar el IIVTNU (plusvalía antigua) y, en caso de obtener ganancias de carácter patrimonial en la venta de la nuda propiedad, declararlo en el IRPF.
Trámites para la nuda propiedad
Para efectuar la compra-venta de una vivienda en nuda propiedad, se deberá acudir al notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad. En este punto es importante que tengas en cuenta que esta operación es una transacción definitiva, por lo que no podrás recuperar los bienes hasta que finalice el usufructo.
Usufructo sucesivo
Existe una opción conocida como usufructo sucesivo que permite que, en caso de que haya más de un propietario de la vivienda, dicho usufructo siga para el otro (únicamente en caso de que este fallezca). Esto debe estar especificado en la firma de la compra venta del inmueble ante notario y es muy común en los matrimonios, ya que así se evita que uno de los dos se quede en la calle en caso de fallecimiento de la pareja.
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