Cuando buscamos comprar una casa mediante una hipoteca, existe un factor de riesgo que poca gente tiene en cuenta y que sin embargo es muy importante, la devolución de las arras, pero ¿qué son las arras?
¿Qué son las arras?
En un mercado inmobiliario de compra-venta tan competitivo como el actual, existe una forma de reservar o apartar la vivienda que deseas comprar mientras realizas todos los trámites con el banco para optar a financiación vía hipoteca. Las arras son un importe de dinero que se adelanta al vendedor en señal de garantía y compromiso a efectos de llevar a cabo el compromiso de compra. También se conoce como señal o anticipo.
Es normal que previo a la compraventa, ambas partes realicen un contrato previo mediante el cual firman la obligación de comprar y vender, respectivamente. En este contrato fijan, además del precio, las demás condiciones de la compraventa, así como una fecha para la terminación del mismo.
La firma de las arras: el pre-contrato
Firmar las arras puede considerarse como forma de contrato previo y por lo tanto, el cierre de la operación entre ambas partes. Por dicha razón, debemos de leer con atención y estar atentos ya que aunque no sea ante notario, estamos firmando un contrato y las condiciones que en él se señalen pueden condicionar si nos van a devolver las arras o no en los diferentes escenarios que se nos presenten.
¿Qué es el contrato de arras?
Como hemos visto, la entrega de este dinero en concepto de anticipo constituye un contrato en sí mismo. Al igual que ocurre con el resto de contratos de compraventa, en el contrato de arras debemos incluir nuestros datos personales, la información sobre el inmueble (incluyendo detalles y características), el precio final y la forma de pago, la fecha límite en la que vamos a efectuar la compra final, los impuestos que afecten a la propiedad, los gastos asociados a la venta y las arras o señal (el importe que se entregará en concepto de arras).
¿Cuánto dinero se entrega en concepto de arras?
Cuando reservamos un inmueble a través de este tipo de contrato tenemos que desembolsar lo que se denomina una señal. Normalmente esta cantidad varía pudiendo ser un 5% o un 20% del precio final de la propiedad. Este importe se decide durante la negociación entre comprador y vendedor.
Si por ejemplo quieres comprar una casa cuyo valor es de 130.000€ y la señal que habéis acordado es de un 10%, deberás entregar al comprador 13.000€. Además tendrás que afrontar el pago de un 10% adicional en caso de que la propiedad sea de nueva construcción.
¿Qué tipos de contratos de arras existen?
Existen diferentes modalidades de contrato de arras según el nivel de compromiso que estamos dispuestos a asumir, las necesidades de las partes y otros factores, esencialmente son tres:
- El contrato penitencial. En este tipo de contrato, también llamado de desistimiento, ambas partes tienen mucha flexibilidad de gestión. Si una de las partes lo desea puede salir del contrato de forma unilateral. En ciertas ocasiones, la parte que desista del contrato deberá pagar una indemnización, si el comprador no cumple con los términos del contrato perderá la cantidad que haya adelantado, y si el vendedor es el que incumple deberá indemnizar al comprador con el doble de la cantidad que haya recibido.
- El contrato penal. En este tipo de contrato, el contenido está más orientado a que se cumpla la compra-venta de la propiedad. Si revisamos el Código Civil en los artículos 1152 y 1153, señala que si alguna de las partes implicadas no cumple con lo acordado podrá enfrentar una indemnización por daños y perjuicios. La parte que se mantenga fiel al contrato podrá elegir entre aceptar la indemnización u obligar a la parte incumplidora a completar la compra-venta.
- Confirmatorio. En el contrato de arras confirmatorio es el que tiene el uso más extendido. También se encuentra recogido en el Código Civil en el artículo 1124 y confirma la venta y actúa como garantía tanto para el comprador como para el vendedor. En este tipo de contrato se acuerda el precio, se confirma el plazo para el primer pago y para el pago final. Al igual que en los dos casos anteriores, en caso de que se incumpla, el monto adelantado no se pierde de forma automática, se debe ir a juicio y determinar qué consecuencias habrá para la parte incumplidora.
¿Pierdes las arras si no te conceden la hipoteca?
Ahora vamos a responder la pregunta que te ha llevado a leer este artículo ¿en caso de que no te concedan la hipoteca pierdes las arras?, la respuesta está en el contrato, y es que como hemos visto en las diferentes modalidades de contrato de arras es fundamental realizar este contrato previo de la forma más detallada posible para que no haya malentendidos.
Muchas personas subestiman el poder de este contrato por ser un pre-acuerdo, sin embargo el contenido de éste es lo que va a determinar si vas a perder o no tus arras. Cuando estés en el proceso de negociación y llegue el momento de la firma, debes leer cuidadosamente el contrato y ver si existe una cláusula que haga referencia a este punto.
En caso de que no exista dicha cláusula, antes de entregar el importe de las arras al vendedor, podrás solicitar al mismo que incluya una cláusula que de forma clara exprese que en caso de no concesión de la hipoteca por parte del banco, el vendedor deberá devolver de forma íntegra el importe adelantado.
Para resumir, vas a perder las arras si en el contrato que has firmado no expresa lo contrario. Es muy importante prestar atención a esto antes de firmar, ya que una vez firmado es muy difícil dar marcha atrás y recuperar tu dinero. Además en España estos procesos legales son lentos, tediosos y muy caros.